賃貸物件で雨漏り放置トラブル!大家が直してくれない場合はどうする?

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賃貸物件に入居していて困るのが、「管理者がトラブルに対応してくれない」ときです。

そんなことって、あるのでしょうか。

不動産管理会社は、どうしてなにもしてくれないの?

マンションの入居者であれば「なんのための管理費!?」と怒りたくなると思いますよね。

賃貸物件に入居されている方向けに、雨漏りが放置されてしまう事例と、大家さんが対応してくれないときの対応方法の参考実例を、今回の記事ではご紹介していきたいと思います。

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賃貸借契約では借家人責任保険の確認を

賃貸物件の入居者は、必ず火災保険に加入しています。

火災保険に、借家人賠償責任保険(特約)が含まれているか確認してください。

基本的には含まれているはずです!

・・・というのも、借家人賠償責任保険(特約)は、入居者自身のためというよりも、入居者による大家さんのための保険だからです。

 

原状回復義務を履行するために、必要なコストを保証してくれる保険だと考えてみてください。

あなたが退去するときに、「入居する前の状態に戻します」という原状回復義務を、あなたにかわってサポートしてくれる保険というわけです。

退去するときだけの限定ではありません。

入居中でも「原状回復に影響する」と判断されるようなトラブルを補償してくれます。

雨漏りは「風災補償」に含まれることが多いので、雨と風が原因で雨漏りしたときは、火災保険で対応してもらえるので安心してください。

建物の老朽化と経年劣化は火災保険の対象外?その理由は?

建物に関する保険は、所有者のみが加入できます。

言い換えれば、「建物の所有者でない人が、建物に関する保険に入る必要はない」ということです。

賃貸物件の入居者は、基本的に火災保険の家財保険に加入していることになります。

 

築年数もポイント?建物が老朽化している

木造建築のアパートや一戸建てが賃貸活用されていると、大家さんによっては「ぎりぎりまで必要経費を削る」ことも・・・

つまり、必要最小限のリフォームしか行わないのです。

 

残念なことに、定期メンテナンスも行わない大家さんもいます。

住まいのトラブルが発生してから、やっと重い腰をあげてくれるというわけです。

 

普段の必要経費は削減できても、じわりじわりと建物が老朽化していきます。

屋根と外壁の塗装は、自然に経年劣化!!

つまり、あまりにもメンテナンスをしていない建物に入居していると、いざというときに保証されない可能性があるというわけです。

雨漏りが発生したので火災保険で補償してもらえると思ったら、「対象外です」と言われてしまいます。

「雨漏りしても当然」の建物で、雨漏りの被害に合うと、補償の対象外になるリスクが高いです。

 

”あまりにも汚い建物には入居しない”ことは自衛手段です。

できるだけ、あまりにも汚い建物には入居しないようにしましょう。

それは古いからではありません。いざというときに補償してもらえないからです。

POINT

賃貸物件を探しているときに、下見や内見で「外壁が黒ずんでいる」「内装の壁紙に黒いシミがある」「天井が歪んでいる」ときは要注意です。

 

賃貸物件では以下のポイントにも気を付けましょう。

①外壁が黒ずんでいる

外壁塗装の塗膜が経年劣化したままになっています。

そっと外壁を触ってみて、白いチョークのような粉が指先に付着してきたら、経年劣化したまま放置されています。

 

②黒いシミ

築年数が経過して、建物が古くなればシミや汚れは自然に発生するもの。

ときには味わい深さになりますよね。ただし「黒い色」には注意してください。

薄っすらとしたシミの痕跡や、多少の黄ばみと異なり、「黒いシミ」は黒カビの可能性があるからです。

建物の壁材の内部で黒カビが繁殖して、その影響で室内側の壁紙の表面に黒くシミが現れることも少なくありません。

外壁塗装が劣化して断熱効果が弱まると、壁材の内部で結露が発生しやすくなります。

結露は黒カビの温床になりやすいので、古いだけでなく健康への悪影響も心配です。

 

③天井の歪み

雨漏りで濡れて、晴れた日に乾燥する、その繰り返しの中で収縮現象が発生して、天井や壁が歪むことがあります。

屋根と外壁の塗装を適切にメンテナンスして再塗装していれば、たとえ築年数が古い建物であっても断熱効果が回復します。

とくに天井の歪みは要注意です。

賃貸物件の雨漏りでの最優先は自分の家財を守る

賃貸物件で雨漏りになってしまったら、まずはあなたの家財を最優先に守ることを意識してください。

建物に関しては、いかなる状況でも、所有者の責任です。

賃貸物件ならば、大家・所有者・不動産管理会社が該当します。

もしかすると、大家さんと不動産管理会社の間で関係が決裂しているのかもしれません。

 

なかなか表には出てきませんが、

  • 「建物を安全に管理して欲しい」大家
  • 「収益性を高めるために経費を削減する」不動産会社

この二者の意見が対立していることがあります。

 

入居者にとっては迷惑でしかないのですが、「誰がリフォーム予算を出すのか」という問題なので、なかなか簡単には解決しない問題です。

しかも、仮にあなたが大金持ちで「これくらい私が修理してあげる」と思ったとしても、大家さんが許可しない限り工事はできません。

そこで、放置されてしまっている雨漏りの住まいに入居しているときの対処法をご紹介します。

 

大家が雨漏りを直してくれない!それなら自己防衛を

早く退去しましょう!と言いたいところですが、敷金礼金を払ったり、引越し費用のことを考えると、たとえ問題があったからといって、簡単に退去できるとは限りません。

 

そこでおすすめしたいのが、

・民法601条

・民法606条

の内容です。

民法601条とは?

 

賃貸借は、当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせることを約し、相手方がこれに対してその賃料を支払うことを約することによって、その効力を生ずる。

 

賃料すなわち家賃を支払っている以上は、「大家の責任を入居者が負う必要はない」ことになります。

つまり、建物の修繕をしなければならない責任は、あくまでも所有者の責任というわけです。

入居者であるあなたは、「直してください」と主張することができます。

民法606条とは?

 

賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。

 

建物の修理の責任は、所有者にあります。

つまり、修理をしなければならないのは所有者です

 

法律が定めているからといって、問題が解決するとは限りません。

けれども「建物の修理をしなければならないのは所有者である」ことと、

「直してくださいと主張することは正しい」ことを知っているのといないのとでは、状況が異なります。

 

MEMO
  • 入居者は「修理してください」と言える
  • 建物の修理は大家さんの義務

不動産管理会社が気づいていない可能性もある?

意外なことに思われるかもしれませんが、実際に入居した人でないと、どこがどのように老朽化しているのか把握しづらいのも現実です。

外壁の汚れは誰でも見て判断できます。だからといって「現在、雨漏りしているか」は、推測が困難です。

だからこそ、雨漏りに気づいたときは、以下の内容に沿って冷静に報告することが大切です。

  • STEP.1
    証拠を撮っておく

    本当は訴訟沙汰などないのが一番ですが、もしも「悪質な大家」「家財の損失」など、補償額をめぐる裁判が必要な場合は、状況証拠が重要になります。

    メモや写真や動画など、証拠はこまめに記録しておきましょう。

  • STEP.2
    不動産管理会社に電話で報告する

    発信記録を必ず残しましょう!

  • STEP.3
    必ず対応してもらう

    発信記録とは別の話です。必ず「雨漏りを修理してください」と伝えましょう。

    電話の応対をしている人の名前を聞いて、記録しておきます。

  • STEP.4
    書面の送付

    対応が不十分であれば、書面で状況を説明してみましょう。

    郵送する書面はコピーを手元に残します。

    プリントアウトした書面を送り、データを手元に保管しておくだけでもOKです。

雨漏りになった場合は落ち着いて不動産管理会社または大家さんに連絡しましょう!

まとめ

火災保険が補償してくれる「風災補償」は、「自然災害」が原因の場合です。

大家さんが「放置している建物」では、自然災害よりも人災と読んだ方が良いかもしれませんね。

しかし、知っていることでできることは沢山あります!

 

賃貸物件に入居するときに加入した火災保険はあなたの味方です

保険料を納めているのも、あなた自身。泣き寝入りせずに、雨漏りが発生したら相談しましょう。

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